Метод Ринга – это один из наиболее часто применяемых методов для оценки недвижимости. Он отличается простотой и подходит для оценки объектов, сдаваемых в аренду на длительный срок. Как применяется метод Ринга на практике и в чем его отличие от других методик оценки недвижимости – все это вы узнаете из настоящей статьи.
Суть метода (прямолинейный возврат капитала)
Метод был разработан американским бизнесменом и ученым в области оценки недвижимости Альфредом Рингом (1905-2006) и основан на понятии прямолинейной капитализации.
Прямолинейная капитализация – это способ расчета коэффициента капитализации для объектов недвижимости, который заключается в суммировании процентной ставки и нормы прямолинейного возврата капитала.
Норма прямолинейного возврата капитала – это ежегодная доля первоначальных инвестиций, которая возмещается без процентов. Иными словами, это некая сумма, получаемая путем деления стоимости капиталовложений на определенный период окупаемости объекта.
Но как определить этот самый период окупаемости для недвижимости? Ответ достаточно прост – нужно стоимость объекта разделить на ежегодные поступления от аренды.
Сущность метода Ринга заключается в расчете ежегодной возмещаемой суммы в равных частях с учетом процентной ставки.
Ставка рекапитализации: формула
Итак, ставка рекапитализации равна сумме процентной ставки на капитал и нормы возврата капитала.
Норма возврата капитала определяется путем деления единицы на число лет, равное периоду окупаемости.
Формула расчета ставки рекапитализации по методу Ринга:
RO=YON+YOF, где
RO – ставка рекапитализации; YON – процентная ставка на капитал; YOF – норма возврата капитала.
\[ YOF=\frac{1}{n}*100, где \]
n – число лет.
Может возникнуть вопрос, что такое процентная ставка на капитал. Это расчетная величина, включающая несколько составляющих:
- безрисковая ставка дохода;
- премия за риск;
- премия за инвестиционный менеджмент;
- премия за низкую ликвидность объекта недвижимости.
Норма возврата капитала
Вернемся к количеству лет, соответствующему сроку окупаемости объекта. Как правильно его рассчитать?
Известно, что прогнозы далеко не всегда сбываются в реальности. Особенно, если это прогнозы долгосрочные. На стоимость аренды объекта недвижимости влияет множество факторов:
- капитальный ремонт;
- переоборудование;
- модернизация;
- политические и экономические условия.
Важно отметить, что период окупаемости отличается от срока экономической жизни. Иными словами, период окупаемости – это время, в течение которого первоначальные вложения будут полностью покрыты прибылью. Срок экономической жизни – время, в течение которого объект приносит прибыль.
Например, прибыль от сдачи в аренду бизнес-центра полностью покроет первоначальные затраты на его строительство с учетом процентов по кредиту за 7 лет. Сам же бизнес-центр будет приносить прибыль в течение 15 лет. Это означает, что в течение 15 лет можно осуществлять торговую деятельность и получать доход, не производя капитальный ремонт.
После капитального ремонта или модернизации срок окупаемости, а также срок экономической жизни здания увеличивается. И, наоборот, вследствие каких-либо форс-мажорных обстоятельств (например, пожар) эти сроки уменьшаются.
Однако при расчете нормы возврата капитала по методу Ринга эти факторы практически не учитываются. Для определения срока окупаемости и, соответственно, нормы возврата капитала, используются только данные на текущий момент времени (размер капиталовложений, процентная ставка, стоимость аренды и расчетное количество лет). Поэтому этот метод невозможно применять для объектов незавершенного строительства.
Метод в оценке недвижимости
Теперь рассмотрим, как используется метод Ринга в оценке недвижимости. Для этого нам не хватает только одного показателя – рыночной стоимости. Как его рассчитать?
Для определения рыночной стоимости используются данные по аналогичным объектам недвижимости, используемым в коммерческих целях. Возможные изменения стоимости объекта недвижимости вследствие улучшения его состояния (капитальный ремонт, модернизация) или ухудшения (различные повреждения), а также прогнозы изменения цен на рынке не учитываются.
Формула расчета рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации следующая:
\[ V=\frac{ЧОД}{RO}*100, где \]
ЧОД – чистый операционный доход; RO – ставка рекапитализации.
ЧОД=ВД-П-ОР, где
ВД – валовый доход – сумма арендной платы, полученная от арендатора; П – потери (возможные убытки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств арендатором, а также потери от стихийных бедствий); ОР – операционные расходы. Сюда включаются расходы, связанные с эксплуатацией. Это могут быть затраты на ремонт, коммунальные платежи, страхование объекта, налоги и др.
Преимущества и недостатки метода Ринга
Из преимуществ метода нужно отметить, прежде всего, его удобство. Формулы используются довольно простые, нет нужды прибегать к сложным математическим расчетам.
Другим достоинством является то, что при наличии большого объема информации по аналогичным сделкам можно получить достоверное значение для оценки стоимости объекта недвижимости.
Недостатки:
- Метод не подходит для незавершенного строительства, а также для объектов, находящихся в стадии реконструкции или модернизации до полного завершения работ.
- Информация по реальным сделкам зачастую является конфиденциальной (это характерно для российского рынка недвижимости). В связи с этим получение данных о доходах арендодателя и расчет коэффициента рекапитализации могут вызывать затруднения.
Сравнение с другими методами
Отличительной особенностью метода Ринга является то, что анализируется определенный временной промежуток (срок окупаемости). Рассмотрим вкратце другие методы.
Метод Инвуда учитывает реинвестирование. Норма возврата капитала реинвестируется по ставке, равной доходности инвестиций. В этом случае используется так называемая аннуитетная модель, в которой сумма возмещения также остается постоянной, но включает две переменные составляющие – фактор возмещения и доходность от инвестирования. Формула для расчета ставки рекапитализации выглядит следующим образом:
\[ RO=d+\frac{i}{(1+i)^n-1}, где \]
RO – ставка рекапитализации; i – безрисковая ставка доходности; d – ставка дисконтирования; n – количество лет.
d=i+ННЛ+Sr, где
ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта; Sr – суммарный риск.
\[ НЛП=i*\frac{Т_Э}{12}, где \]
Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости (в календарных месяцах).
Метод Хоскольда применяется также с учетом реинвестирования, но при этом для реинвестирования применяется безрисковая ставка. Этот метод используется, когда по первоначальным инвестициям ставка довольно высока.
Метод дисконтирования денежных потоков основывается на предположении о том, что деньги, использованные для инвестирования, со временем становятся «дешевле». При использовании данного метода применяется коэффициент дисконтирования, который рассчитывается по формуле:
\[ K_d=\frac{1}{(1+r)^i}, где \]
r –ставка дисконтирования; i – номер периода времени.
Таким образом, расчет процентной ставки на капитал производится с поправкой на этот коэффициент.
Как видим, из всех вышеперечисленных методов, наиболее простым является метод Ринга. Далее мы рассмотрим, как он используется на практике.
Практическое использование, примеры
Чтобы понять, как применяется метод Ринга, для начала приведем самый простой пример. Предположим, инвестор приобрел в собственность объект недвижимости стоимостью 3 375 000 руб. (45 000 $ или 1 305 000 грн.). Ставка доходности инвестиций – 10 %. Период окупаемости составляет 9 лет.
Рассчитаем норму возврата капитала:
\[ YOF=\frac{1}{9}*100= 11,11\% \]
Теперь посчитаем ставку рекапитализации:
RO=11,11+10=21,11 %
Далее посчитаем возврат капитала и прибыль за каждый год в таблице:
| Год | Оставшаяся сумма капиталовложений, $ | Возврат капитала, $ | Доход от инвестиций, $ | Рекапитализация, $ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 45000 | 5000 | 4500 | 9500 |
| 2 | 40000 | 5000 | 4000 | 9000 |
| 3 | 35000 | 5000 | 3500 | 8500 |
| 4 | 30000 | 5000 | 3000 | 8000 |
| 5 | 25000 | 5000 | 2500 | 7500 |
| 6 | 20000 | 5000 | 2000 | 7000 |
| 7 | 15000 | 5000 | 1500 | 6500 |
| 8 | 10000 | 5000 | 1000 | 6000 |
| 9 | 5000 | 5000 | 500 | 5500 |
| Итого: | Х | 45000 | 22500 | 67500 |
Теперь, используя полученную ставку рекапитализации, рассмотрим пример для оценки недвижимости.
Исходные данные для примера представим в таблице. Предположим, что данные взяты из открытых источников и включают информацию по аналогичным сделкам за последний год. Все данные рассчитываются также за календарный год.
| Наименование параметра | Ед. изм. | Значение |
|---|---|---|
| Валовый доход (ВД) | $ | 37500 |
| Потери (П) | $ | 2000 |
| Операционные расходы (ОР) | $ | 9000 |
| Ставка рекапитализации (RO) | % | 21,11 |
ЧОД=37500-2000-9000=1 987 500 руб. (26 500 $ или 768 500 грн.)
V=26500/21,11*100=9 414 975 руб. (125 533 $ или 3 640 457 грн.).
Таким образом, текущая рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 9 414 975 руб. (125 533 $ или 3 640 457 грн.).
Заключение
Метод Ринга подходит для оценки инвестиций в готовые объекты строительства относительно небольших размеров при сроках окупаемости до 10 лет. В более долгосрочной перспективе и для оценки крупных объектов недвижимости (торгово-развлекательные центры в крупных городах, спортивные комплексы, здания вокзалов и аэропортов и др.) данный метод недостаточно эффективен, т.к. необходимо учитывать множество внешних факторов, в том числе политических и экономических, а также форс-мажор.
Для применения метода нужно располагать обширной информацией по аналогичным сделкам, при этом должна обеспечиваться максимальная «прозрачность» данных. Это касается арендной платы, коммунальных платежей и других расходов, которые уменьшают валовый доход арендодателя.