Инвестиции в недвижимость: способы вложений и примеры

По сравнению с банковскими депозитами, инвестиции в недвижимость Москвы открывают долгосрочные перспективы получения прибыли на постоянной основе. Это удачное решение не только для сохранения, но и роста денежных сбережений.

Самый простой вариант – купить квартиру, сделать ремонт по средствам и сдавать ее в аренду.

Более рискованный и сложный – вложится в покупку на моменте застройки, но существует масса других способов заработать на вложении в недвижимость. Попробуем разобраться подробнее.

Насколько эффективны инвестиции в недвижимость

Показателем результативности выступает выгода, полученная после проведенной сделки в соотношении к рискам, с которыми приходится сталкиваться на протяжении инвестирования.

Первое преимущество – возможность избежать обесценивания денежных средств при инфляции.

Но присутствуют и другие положительные моменты, позволяющие рассматривать недвижимость, как объект инвестирования с высоким коэффициентом отдачи.

Плюсы таких вкладов:

• относительно быстрая окупаемость;
• долгосрочная перспектива получения прибыли;
• большой выбор вариантов для вложения;
• высокая степень ликвидности.

Невзирая на очевидные преимущества инвестирования в недвижимость, выделяют ряд недостатков, которые следует учитывать, чтобы предотвратить возможные убытки.

Минусы, с которыми можно столкнуться:

• накладные расходы в виде коммунальных услуг, текущий ремонт, уплата налогов в бюджет;
• незначительный уровень востребованности в маленьких городах;
• высокая стоимость в крупных районах проживания, очевидно, для того чтобы вложиться в московские объекты, необходимо располагать внушительным размером капитала;
• прямая зависимость спроса на жилье и торговые площади от общей экономической ситуации в стране.

Кроме того, никто не застрахован от возникновения форс-мажорных обстоятельств. Например, рядом с новостроем, который изначально позиционировался как жилье в экологически чистой зоне, кто-то решит построить производственный комплекс.

Конечно, в этом случае можно не только мало заработать, но и понести серьезные убытки.

Чтобы избежать таких моментов, необходимо проводить тщательный предварительный анализ, обращать внимание на сторонние факторы и четко осознавать все риски инвестиций.

Самые выгодные примеры инвестиций в недвижимость

Несмотря на все сложности, принято считать, что вкладывать деньги в недвижимость намного безопаснее, чем начинать собственный бизнес, спонсировать стартапы или торговать на бирже.

Здесь ясно виден конечный результат, поэтому и выше вероятность успеха. Если существует возможность выбора, то вкладывать лучше в крупных городах и по нижеперечисленным направлениям.

Пример 1. В жилые объекты недвижимости

Самый простой, доступный и понятный вариант для частных лиц. В дальнейшем предмет сделки можно продать подороже или сделать постоянным источником дополнительного дохода от сдачи в аренду.

Но здесь есть несколько нюансов, на которые надо обратить внимание, прежде чем делать вложение в квартиры:

• общее состояние объекта – если приобрести старую жилплощадь и не заниматься ремонтом, то не стоит надеяться на слишком большие дивиденды от дальнейшей реализации;
• планировка помещений – для многих важно наличие раздельного санузла, балкона, кладовок и т.д., этот незначительный момент может повлиять на конечную цену;
• инфраструктура – необходимо навести справки о том, как далеко находятся садики, школы, остановки транспорта и больницы от предмета сделки, убедитесь, что не делаете инвестицию в квартиру, от которой и до магазина не добраться;
• местонахождение – в престижном районе можно сдать-продать практически все что угодно, а в спальном могут возникнуть проблемы даже с самой прекрасной современной площадью после ремонта.

Предугадать все пожелания будущих клиентов невозможно, но кроме уже описанных, людям могут быть важны соседи, этажность, безопасность района и даже открывающийся из окна вид на улицу.

То, что кажется совершенно незначительным для самого инвестора, может быть важным критерием для остальных покупателей.

Пример 2. В коммерческую недвижимость

Такой вариант выглядит посерьезнее, но подходит более состоятельным инвесторам, потому что размер вложений в этом направлении начинается от 5-7 миллионов рублей.

Для таких целей лучше выбирать деловые кварталы города, где всегда будут пользоваться спросом помещения под офисы, торговые павильоны, цеха, склады и т.д. Один из самых удачных видов вклада для получения пассивного дохода.

Пример 3. В строительство объекта

Степень доходности пропорциональна уровню риска. Цена объекта недвижимости на начальных стадиях стройки несравнима с конечной суммой, по которой она будет впоследствии продаваться покупателям.

Поэтому такой способ инвестирования считается крайне выгодным, но и очень опасным.

Поскольку в такой ситуации все зависит от компаний-застройщиков, полагаться приходится только на их честность.

При этом нельзя исключать следующего:

• проблем, связанных с наличием всей разрешительной;
• документации на строительство, были случаи, когда по причине незаконности возведения новое здание шло под снос;
• несвоевременная сдача строящегося объекта в эксплуатацию;
• полная заморозка стройки в силу непредвиденных; обстоятельств или банального мошенничества.

В этом случае очень важна репутация застройщика и большой опыт на рынке недвижимости.

Пример 4. В загородные комплексы

Один из самых стабильных и надежных источников дохода. Но актуален не для всех регионов. Подходит для мегаполисов, жители которых любят проводить свободное время на природе, но не слишком недалеко от города.

Здесь тоже есть несколько вариантов: можно приобрести недвижимость уже в готовом виде и удачно перепродать, войти в долю на начальных этапах строительства или пойти еще дальше и стать соинвестором, когда только подбирается место под застройку, и стать участником выкупа земли.

Главное быть уверенным, что расположение коттеджного городка правильное и будет пользоваться спросом в будущем.

Пример 5. В земельные участки

Недвижимость, как вложение денег – предприятие затратное, поэтому если размер капитала не позволяет купить дорогую площадь, то можно начать свой путь в инвестирование с приобретения земельных участков.

В этом случае есть ряд своих преимуществ:

• вероятность попасть в руки мошенников почти нулевая;
• относительно простая процедура покупки и оформления документов;
• можно обойтись без риелторов и оплаты их услуг;
• отсутствие регулярных расходов: коммунальных услуг, ремонта и т.д.

Здесь важно определится с временными рамками вложения в земельные участки. Для краткосрочного инвестирования и быстрого оборота необходимо приобретать площадки под строительство. Быстро купить, быстро перепродать и получить свою прибыль.

Если есть желание заняться долгосрочным инвестированием, необходимо обратить внимание на земли сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Прочие варианты инвестиций в недвижимость

Кроме привычных вкладов в недвижимость, на которых мы останавливались ранее, существуют менее распространенные, но не менее доходные разновидности инвестирования.

• Покупка парковочных мест. Способ малобюджетный, не требующий значительных вложений, с небольшой, но стабильной отдачей. Вопрос парковки в более или менее крупных городах всегда актуален, а штрафы за стоянку в запрещенных местах возрастают, поэтому парковки будут пользоваться спросом, а, соответственно, приносить деньги.
• Участие в инвестфондах. Речь о вступлении в организации, занимающиеся вкладами на профессиональном уровне. В этом случае можно приобрести пай и быть уверенным в будущих перспективах. Среди плюсов, помимо надежности: высокий показатель диверсификации и отсутствие оформления недвижимости в непосредственную собственность инвестора.
• Вложение в зарубежную недвижимость. Считается не самым плохим способом инвестирования. Можно выгодно перепродать, просто отнестись как к хорошему варианту сохранности денег или сдавать в аренду желающим. Последнее выгодно для туристических и курортных районов. За рубежом покупка жилья обходится не так дорого, как принято считать.

С чего начать инвестирование, проекты, шаги, прогнозы

Когда мысли об инвестировании окончательно приобрели реальную форму, необходимо спокойно и с разумным подходом переходить к действию, можно даже пройти курс специального обучения.

Чем продуманней будет каждый шаг, тем меньше рисков понести убытки и лишиться последнего.

Для начала надо определиться с размером активов. Здоровый, критичный подход в оценке инвестиций позволит определить верное направление и не загонит в неподъемные долги.

Лучший способ – начать с малого и двигаться вперед с каждой удачной сделкой. В крайнем случае, можно найти единомышленников, которые выступят в роли соинвесторов.

Далее надо провести тщательный анализ предложений. Чем больше времени будет проведено на стадии оценки недвижимости и текущей ситуации, тем выгоднее будет вложение.

Следом переходим к выбору самого объекта инвестиций, в зависимости от расставленных приоритетов.

Если капитал позволяет, то лучше обратить внимание на первичный рынок, в крупных городах ликвидность новостроя намного выше. Когда возможности ограничены, можно обойтись вторичным, но понимать, что супердоходов здесь не будет.

Затем стараемся оформить покупку с минимальными затратами, разумеется на законных основаниях. Лучше не поскупиться и привлечь к этому делу юристов, которые помогут правильно провести сделку.

Дальше остается решить – перепродать приобретенные площади или оставить для сдачи в найм. Последний вариант, что называется, «на всю жизнь», но окупаться будет на протяжении 7-10 лет.

В случае с перепродажей новостроек учитывают дополнительные расходы на уплату подоходного налога, взимающегося с собственника, который решил избавиться от недвижимости раньше, чем через три года после сдачи в эксплуатацию.

Как сэкономить при вложении инвестиций

Конечно, всем хочется получить максимум выгоды при минимуме затрат. Желание естественное, но реализовать его не так просто, хотя несколько способов приобретения объектов будущих капиталовложений дешевле обычной стоимости все же существует:

• покупка помещений на стадии строительства, риски попасть в руки мошенников всегда остаются, но в случае удачи выгода очевидна, главное найти надежного застройщика;
• покупать недвижимость в незавидном состоянии и вкладываться в ее ремонт, тогда с учетом качества последнего можно дополнительно выручить 10-20% в момент продажи;
• выкуп конфискованных объектов, реализуемых банками на свободных торгах после банкротства компаний или частных лиц, перечень такой недвижимости есть на специальных сайтах, или его можно скачать в Едином реестре банкротства юрлиц.

При хорошем исходе такими способами можно сэкономить до 40% активов, при этом еще повысить стоимость конечной реализации или выгодоприобретение в случае аренды.

Бизнес на инвестициях с небольшим капиталом

Скромный размер стартового капитала может стать серьезным препятствием на пути к получению будущих доходов.

Но не стоит заранее отказываться от возможности приобрести недвижимость без вложений собственных средств или обойтись их малым количеством.

Существует несколько способов выхода из подобного положения.

Способ 1. Найти кредитора

Найти подходящего кредитора среди родственников или знакомых. Наиболее оптимальный вариант, так как позволяет пользоваться займом на выгодных условиях: с минимальными процентами или вообще без таковых.

Если состоятельные люди не входят в ближайшее окружение, попробуйте взять целевую ссуду в банке. В таком случае нужно серьезно подойти к расчету инвестиций, с учетом ставки по взятому кредиту и сроку погашения.

Способ 2. Поиск партнеров, соинвесторов

Приобрести недвижимость вскладчину, то есть найти соинвесторов заинтересованных в предложенном проекте.

Нет смысла говорить о том, что все должно быть продумано настолько, чтобы в перспективе принести прибыль не одному человеку, а нескольким.

Проще всего это осуществить в мегаполисах, например, в Москве или СПб.

Способ 3. Повысить квалификацию

Подберите грамотную суперстратегию. Новичкам не хватает знаний, поэтому они делают преждевременные и ошибочные выводы.

Правильный подход позволит извлечь выгоду даже из самого скромного бюджета.

Обратитесь за консультацией в финансовые компании, пройдите обучающие семинары, которые помогут начать бизнес с минимальными вложениями.

Как увеличить доходность инвестиций

Чтобы повысить размер будущей выгоды сделанного капиталовложения, прибегают к небольшим хитростям, способным увеличить доход до предельно возможного.

Вот несколько советов по этому поводу:

• экономьте в пределах разумного – хороший ремонт в конечном итоге способен поднять цену на 20%, чтобы разница стала более ощутимой, постарайтесь обойтись своими силами там, где возможно;
• не держите покупателей или арендаторов за простаков – качество используемых стройматериалов сразу бросается в глаза и его приводят как веский аргумент;
• сделайте максимально функциональным даже бесполезное пространство, в России перепланировка неплохой способ повысить стоимость недвижимости, мы привыкли использовать каждый сантиметр с выгодой, поэтому на этой слабости можно сыграть;
• попробуйте увеличить общую площадь за счет достроек, главное не забыть узаконить все новшества;
• проследите за спросом в том районе, где приобрели недвижимость под инвестиции – иногда перевод из жилого в нежилое помещение или наоборот бывает крайне выгодным, это касается первых этажей многоэтажных зданий, расположенных на центральных улицах оживленных кварталов.

Приложите максимум усилий, чтобы приобретение принесло возможно больший результат. Если понимаете, что самостоятельно не справитесь – обратитесь к специалистам, которые четко понимают, что должна из себя представлять покупка недвижимости как инвестиция.

Профессиональный рынок инвестиций, надежность и безопасность

Никому не хочется подвергать свой капитал ненужному риску, если собственный опыт в подобных делах отсутствует напрочь или минимален, то самым безопасным вариантом станет обращение в инвесткомпании с хорошей репутацией и практикой.

На российском рынке выделяют четыре подобных организации:

1. «Gordon Rock»: международное агентство, предоставляющее услуги по приобретению объектов недвижимости по всему миру. Они помогут вложить деньги в гостиничный бизнес, медицинские центры, предприятия общественного питания, частное жилье. Проводит регулярные семинары по повышению эффективности инвестирования.
2. «Activo»: открывает клиентам доступ к самым ликвидным площадям. Высокий уровень надежности обеспечен благодаря коллективному способу владения. Приобретенное имущество передается в управление специалистам, а собственник получает отчетность о доходах.
3. «Инвестел»: специализируется на инвестировании в новостройки, работает только с проверенными застройщиками.
4. «E3 Investment»: принимает вклады для размещения в объекты недвижимости разного типа. Применяет 3 вида страхования для обеспечения безопасности активов. Предоставляет возможность внесения минимальных вкладов.

Особенно не пренебрегают услугами агентств, если размер капитала не слишком значителен, когда каждая сделка может оказаться единственной и последней.

В таком случае только профессионалы помогут с подбором подходящего варианта для вложений в недвижимость.

Книги про инвестиции, что почитать новичку

Вопросы финансирования требуют знаний, особенно на начальном этапе. В первую очередь это касается тех, чье образование и сфера основной деятельности далеки от подобной тематики.

Если будущий инвестор не посвятил теории экономики и капитала пять лет институтской жизни, не перечитал массу литературы и не написал десятки курсовых работ о рынке инвестиций, то ему не обойтись без весомого мнения специалистов, сделавших бизнес и карьеру в этой области.

Далее пойдет речь об изданиях, чьи авторы делятся опытом, дают советы и предостерегают от возможных ошибок, их легко найти и скачать бесплатно:

1). Роберт Кийосаки. Его книга «Инвестиции в недвижимость» приобрела популярность благодаря тому, что в ее создании участвовали 22 международных эксперта, поделившихся с читателем не только теоретическими азами капиталовложений, но и практическими советами.

2). Кен Макэлрой. Написал «Азбуку инвестирования в недвижимость», где основное внимание уделил процессу максимального извлечения прибыли из вложения в объекты недвижимого имущества.

3). Эрик Тайсон. Издал книгу «Инвестирование в недвижимость для чайников», которая представляет собой подробную инструкцию с советами для новичков в деле пассивных заработков.

4). Алексей Дурнев, Алексей Бородин, Елена Малик создали бизнес-пособие «Инвестирование в недвижимость» ориентировано на возможность получения прибыли без участия личного капитала на рынке недвижимости. Проще говоря, он учит тому, как заработать на чужих деньгах.

5). Джордж Росс, Гари В. Элдред и Эндрю Мак-Лин. В своем «Инвестирование в недвижимость» акцентировали внимание на дополнительных способах заработка, кроме прямой перепродажи объектов.

Также, Вы можете ознакомиться с обзором на 30 лучших книг по саморазвитию и личностному росту вот здесь.

Подводим итоги

Не рискуйте своим капиталом, не изучив нюансы вопроса. Нет лишнего времени – слушайте аудиокниги, появилась свободная минута – читайте всевозможную литературу, смотрите видео с отзывами опытных финансистов.

Для начала сгодятся даже профильные студенческие курсовые, где понятным языком будут изложены основы инвестирования.

Используйте любой способ, чтобы найти максимум информации и ответов на вопросы. Анализируйте и учитесь на чужих ошибках, не допуская собственных.

Пообщайтесь на тематических форумах, проконсультируйтесь и не спешите принимать решение!